Sofortrente news | Große Eigenheime sorgen für kleine Renten
Immer mehr Anleger treffen in der Mitte des Lebens fragwürdige Entscheidungen. Ist ein Eigenheim nicht doch die bessere Altersvorsorge? Die Immobilienfinanzierung scheint ein Puzzlespiel. Von Volker Looman, Reutlingen
10. Oktober 2010 

Die private Altersvorsorge bestand in der Vergangenheit in der Regel aus zwei Blöcken. Zuerst kam das Eigenheim, dann folgte das freie Vermögen. Das Haus wurde nach Möglichkeit bis zum 50. Geburtstag entschuldet. Anschließend wurden die Kreditraten in Anleihen und Aktien gesteckt. Das Konzept war einfach, praktisch und gut. Heute ist es in vielen Familien nicht mehr umsetzbar. Die Gründe liegen in der veränderten Gestaltung des Lebens. Die Ausbildung dauert länger, die Menschen heiraten später, die Eltern sind bei der Geburt des ersten Kindes älter. Dadurch verschiebt sich auch das Eigenheim, und der Aufbau des freien Vermögens gerät ins Hintertreffen. Hinzu kommen fragwürdige Ansprüche und Entscheidungen, wie in folgendem Fall deutlich wird.

Ein Ehepaar bringt es in der Summe auf 92 Jahre. Der Mann ist 47 Jahre alt, und die Frau ist 45 Jahre jung. Sie haben eine Tochter, die zehn Jahre alt ist. Das Trio lebt zur Miete in einer Wohnung, die 120 Quadratmeter groß ist. Dafür sind jeden Monat etwa 1300 Euro auf den Tisch zu legen. Das ist für die Familie kein Problem, weil sowohl der Vater als auch die Mutter sehr gut verdienen. Sie beziehen Bruttogehälter von 15.000 Euro, und von dieser Summe bleiben nach Abzug aller Sozialabgaben und Steuern knapp 8800 Euro übrig.

Viel Geld bleibt auf der Strecke

Die Nettogehälter werden nach einem einfachen Strickmuster aufgeteilt. 4000 Euro fließen in den Konsum, und 4800 Euro werden für Wohnen und Vorsorge verwendet. Auf diese Weise haben die Eltern in den letzten Jahren ein Vermögen von 300.000 Euro angesammelt, so dass die Welt in Ordnung sein sollte. Trotzdem sieht es aber hinter den Kulissen anders aus. Die beiden Akademiker sind mit ihren Geldanlagen unzufrieden, und sie können sich nicht entscheiden, ob sie sich ein Haus kaufen sollen.

Das Problem mag auf den ersten Blick wie ein Problemchen sein, doch bei näherem Hinsehen ist es doch ein Problem, weil viel Geld auf der Strecke liegen bleibt, wenn die Anleger in den nächsten Monaten weiter machen wie bisher. Das Vermögen wurde in der Vergangenheit in Festgeld und Anleihen angelegt, weil es beim Kauf eines Hauses zur Verfügung stehen sollte. Dagegen ist nichts einzuwenden. Problematisch ist nur die Tatsache, dass die Eltern die Entscheidung für oder gegen das Haus seit fünf Jahren vor sich herschieben. Nun steht wieder einmal ein Haus zur Debatte.

Unzufrieden mit der Verzinsung

Das Objekt kostet 500.000 Euro. Das ist zwar ein Schluck aus der Pulle, doch das Haus ist ein Schmuckstück. Das Grundstück ist fast 1000 Quadratmeter groß, und das großzügige Haus hat eine Wohnfläche von 180 Quadratmetern. Die Finanzierung ist kein Problem, weil 300.000 Euro zur Verfügung stehen. Die restlichen 200.000 Euro gibt es bei jeder Bank für etwa 4 Prozent je Jahr, und wenn die Schulden innerhalb von 15 Jahren getilgt werden, sind jeden Monat „nur“ 1479 Euro auf den Tisch zu blättern. Das scheint nicht viel mehr als die Miete zu sein. Trotzdem sind die Anleger - wieder einmal - unschlüssig über die Zukunft ihres Vermögens.

Eigentlich sind sie mit der Wohnung ganz zufrieden. Sie wünschen sich zwar ab und zu mehr Platz, doch das kommt und geht. Unzufrieden sind sie aber mit der Verzinsung des Geldes. Da sind in der Vergangenheit, wenn es hoch kommt, je Jahr und nach Abzug der Kosten und Steuern zwischen 1 und 1,5 Prozent heraus gekommen. Ist das Anlass genug, um jetzt in Immobilien einzusteigen? Die Zeiten scheinen günstig zu sein. Kredite kosten nicht viel Geld, und die drohende Inflation spricht für die Umschichtung in Sachwerte.

1.123.000 Euro am Ende des Berufslebens

Das Ehepaar ist kein Einzelfall. In der Mitte des Lebens gibt es, das scheint ein Naturgesetz zu sein, mehr Zweifel als Zuversicht. Im vorliegenden Fall sollte das Problem wirtschaftlich und psychologisch untersucht werden, und dann sollten Nägel mit Köpfen gemacht werden, weil Ängste und Zweifel die schlechteste Altersvorsorge sind. Die Eltern haben die Wahl zwischen Miete und Eigenheim, und die beiden Lösungen führen zu schlichten Zahlungsströmen.

Das Budget für Wohnen und Vorsorge beträgt 4768 Euro je Monat. Von diesem Betrag sind, wenn die Familie weiter zur Miete wohnt, insgesamt 1300 Euro abzuziehen. Folglich bleiben für die Vorsorge monatlich 3468 Euro übrig. Wenn die vorhandenen 300.000 Euro und die „Überschüsse“ der kommenden 15 Jahre nach Kosten und Steuern zu jeweils 2 Prozent angelegt werden, sollten am Ende des Berufslebens rund 1.123.000 Euro auf den Konten der Familie liegen.

Die Differenz zwischen Miete und Haus

Anders sieht die Rechnung beim Kauf des Hauses aus. Hier sind von dem Budget drei Posten abzuziehen: 1479 Euro sind für den Kredit notwendig, 500 Euro müssen für den Betrieb des Hauses aufgewendet werden, und 500 Euro werden für die Instandhaltung des Objektes benötigt. Das führt zu Sparraten von 2289 Euro pro Monat. Bei einem Anlagezins von 2 Prozent winken nach 15 Jahren ungefähr 475.000 Euro. Hinzu kommt der Wert des Hauses. Sollte er weiterhin bei 500.000 Euro liegen, steigt der Endwert auf 975.000 Euro.

Die Differenz zwischen Miete und Haus beträgt 148.000 Euro, wenn die Annahmen korrekt sind. Der Betrag wird größer, sofern der Wert der Immobilie sinkt, und der Unterschied wird kleiner, wenn die Mieten steigen oder der Wert des Eigenheims steigt. Genauso verändert sich die Differenz, wenn die Anlagezinsen fallen oder steigen. Bei einer Rendite von 1 Prozent schrumpft die Differenz auf 76.000 Euro, und bei einer Verzinsung von 3 Prozent klettert der Unterschied auf 230.000 Euro.

Alternative: ein Eigenheim für 300.000 Euro

Viel wichtiger als die „nackten“ Zahlen ist die Erkenntnis, dass die Unterschiede, um es mit wenigen Worten auf den Punkt zu bringen, der Preis für die geringe Entschlussfreudigkeit und die hohen Ansprüche der Anleger sind. Die Familie fühlt sich in der Wohnung wohl. Sie braucht im Moment nicht mehr Platz, und es ist nicht unbedingt damit zu rechnen, dass die Eltern mehr Platz benötigen werden, wenn die Tochter ausziehen wird. Das heißt im Klartext, dass das Haus ein „Luxusgut“ auf Zeit ist. Die Eltern stecken Geld in 60 Quadratmeter mehr Wohnfläche, die sie bestenfalls zehn Jahre genießen werden. Danach besteht die Gefahr, dass ihnen das Haus zu groß wird. Der Verkauf des Anwesens ist wegen der unbekannten Entwicklung des Wertes mit Chancen und Risiken verbunden.

Mit dem Kauf des Hauses wird die Struktur des Vermögens heikel. Erstens werden die Anlagen auf Kredit gebaut, und zweitens wird der Endwert in 15 Jahren zu 50 Prozent aus einer Immobilie bestehen. Das ist mit erheblichen Risiken verbunden, so dass die Frage nach Alternativen aufkommt. Hier sind zwei Lösungen denkbar. Das eine Modell ist das weitere Leben in der Mietwohnung und die breite Anlage des Vermögens. Das andere Modell ist der Kauf eines Eigenheims, das höchstens 300.000 Euro kostet. Dadurch braucht das Ehepaar keinen Kredit, und es kann die künftigen Sparraten von schätzungsweise 3700 bis 3800 Euro auf mehrere Anlagetöpfe verteilen.

In beiden Fällen wird der Erfolg von der Streuung der Anlagen und den Kosten der Verträge beeinflusst. Sowohl das vorhandene Kapital als auch die zukünftigen Gelder können beispielsweise zu jeweils einem Fünftel in Anleihen, Gold, Immobilien, Aktien und Rohstoffe investiert werden. Dafür bieten sich die bewährten Indexfonds an. Hier sind die Einstiegspreise gering, und die jährlichen Kosten halten sich in Grenzen. Mit diesem Ansatz - maßvolle Ansprüche, breite Streuung und geringe Kosten - steht die Altersversorgung auf soliden Säulen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

Altersvorsorge mit Sofortrente